Lewat PMK 79/2023, DJP Bisa Menilai NJOP PBB, Harta dan Bisnis Wajib Pajak

Melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 79 tahun 2023, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) berwenang melakukan penilaian atau appraisal untuk kepentingan perpajakan, atas harta wajib pajak, nilai bisnis dan penetapan nilai jual objek pajak (NJOP) untuk pajak bumi dan bangunan (PBB). 

Dalam pertimbangannya, aturan ini terbit untuk memberikan keadilan dan kepastian hukum. Terutama, dalam konteks penilaian di bidang pajak penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan PBB. Termasuk, untuk kepentingan penagihan dengan surat paksa.

Penilaian Objek PBB

DJP dapat menilai objek PBB pada tahun berjalan atau beberapa tahun sebelumnya yang dilakukan melalui dua mekanisme, yaitu penilaian kantor dan penilaian lapangan. 

Penilaian kantor dilakukan melalui kegiatan menganalisis data objek PBB, untuk menerbitkan surat pemberitahuan pajak terutang (SPPT), berdasarkan data atau informasi dalam surat pemberitahuan objek pajak (SPOP) yang disampaikan wajib pajak.

Kemudian, penilaian lapangan dilakukan melalui serangkaian kegiatan seperti mengidentifikasi, mengumpulkan dan menganalisis data terkait objek PBB. 

Adapun penilaian lapangan ini dapat dilakukan dalam rangka pelaksanaan pengawasan, pemeriksaan, penyelesaian keberatan, pengurangan ketetapan PBB yang tidak benar, pemeriksaan bukti permulaan hingga penyidikan.

Hasil penelitian tersebut kemudian menjadi dasar penghitungan PBB terutang yang dituangkan di dalam:

a. SPPT PBB berdasarkan SPOP yang disampaikan Wajib Pajak saat dilakukan pengawasan;
b. Surat ketetapan PBB pada saat dilakukan pemeriksaan;
c. Surat keputusan keberatan pada penyelesaian keberatan PBB;
d. Surat keputusan pengurangan ketetapan PBB yang tidak benar pada penyelesaian permohonan pengurangan ketetapan PBB yang tidak benar;
e. Penghitungan kerugian pada pendapatan negara pada saat dilakukan pemeriksaan bukti permulaan; dan
f. Penghitungan dan pemulihan kerugian pada pendapatan negara pada saat dilakukan penyidikan.

Penilaian Harta dan Bisnis Wajib Pajak

DJP dapat melakukan penilaian atas harta berwujud, harta tidak berwujud maupun bisnis wajib pajak setiap satu atau beberapa masa pajak, bagian tahun pajak atau tahun pajak. Mekanisme penilaian dapat dilakukan dengan cara penilaian kantor atau penilaian lapangan.

Adapun objek penilaian atas harta berwujud, tidak berwujud dan bisnis wajib pajak dilakukan atas:

Harta Berwujud	Harta Tidak Berwujud	Nilai Bisnis
Tanah dan/ atau perairan; Bangunan; Mesin dan/ atau peralatan termasuk instalasinya; Alat transportasi, alat berat, atau kendaraan; Peralatan dan perlengkapan bangunan; Perabotan, perangkat elektronik, alat kesehatan, serta alat laboratorium dan utilitas; Alat komunikasi dan perangkat telekomunikasi; Barang seni dan perhiasan; dan Aset biologis.	Harta tidak berwujud terkait pemasaran; Harta tidak berwujud terkait pelanggan; Harta tidak berwujud terkait seni; Harta tidak berwujud terkait kontrak perusahaan; Harta tidak berwujud terkait teknologi; Harta tidak berwujud terkait proses penelitian dan pengembangan; dan Muhibah (goodwill).	entitas bisnis; penyertaan dalam perusahaan; instrument keuangan pada Perusahaan terbuka atau tertutup; dan kewajaran terhadap akun akuntansi yang terdapat dalam laporan keuangan

Kemudian, penilaian atas harta berwujud, harta tidak berwujud dan bisnis wajib pajak meliputi:

1. Nilai imbalan dalam bentuk natura atau kenikmatan (Pasal 4 (1) huruf a UU PPh).
2. Penghasilan dari transaksi pengalihan harta atas tanah atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate dan persewaan tanah atau bangunan yang dikenakan PPh final (Pasal 4 (2) huruf d UU PPh).
3. Harga perolehan atau harga penjualan harta yang dipengaruhi hubungan istimewa. yaitu jumlah yang seharusnya dikeluarkan atau diterima berdasarkan harga pasar (Pasal 10 (1) UU PPh).
4. Nilai perolehan atau nilai penjualan dalam hal terjadi tukar-menukar harta. Yaitu jumlah yang seharusnya dikeluarkan atau diterima berdasarkan harga pasar (Pasal 10 (2) UU PPh).
5. Nilai perolehan atau pengalihan harta dalam rangka likuidasi, penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan, atau pengambilalihan usaha. Yaitu jumlah yang seharusnya dikeluarkan atau diterima berdasarkan harga pasar (Pasal 10 (3) UU PPh).
6. Dasar pengalihan harta. Yaitu nilai sisa buku atau nilai yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak atau nilai pasar dari harta (Pasal 10 (4) & (5) UU PPh).
7. Harga perolehan atau nilai sisa buku harta berwujud yang memengaruhi besarnya biaya penyusutan (Pasal 11 UU PPh).
8. Harga perolehan atau nilai sisa buku harta tak berwujud yang memengaruhi besarnya biaya amortisasi (Pasal 11A UU PPh).
9. Nilai untuk menentukan kembali besarnya penghasilan dan pengurangan, serta utang sebagai modal (Pasal 18 (3) UU PPh).
10. Harga transaksi antar pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa dalam melakukan perjanjian dengan Wajib Pajak dan bekerja sama dengan pihak otoritas pajak negara lain (Pasal 18 (3a) UU PPh).
11. Nilai wajar aktiva apabila terjadi ketidaksesuaian unsur biaya dengan penghasilan (Pasal 19 UU PPh).
12. Harga pasar wajar untuk barang kena pajak berupa persediaan atau aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, yang masih tersisa pada saat pembubaran Perusahaan (Pasal 1A (1) huruf e UU PPN).
13. Harga jual atau penggantian yang dihitung berdasarkan harga pasar wajar dalam hal dipengaruhi oleh hubungan istimewa (Pasal 2 (1) UU PPN).
14. Nilai kegiatan membangun sendiri sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan atau yang dibayarkan untuk membangun sendiri, sebagai dasar pengenaan pajak (Pasal 16C UU PPN). 
15. Harga pasar atas penyerahan barang kena pajak berupa aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan oleh pengusaha kena pajak  (Pasal 16D UU PPN).
16. Harga limit untuk penjualan barang sitaan secara lelang (Pasal 2 (3) UU Penagihan Pajak dengan Surat Paksa (PPSP)).
17. Nilai barang yang disita (Pasal 14 (2) UU PPSP).
18. Harga jual untuk barang sitaan yang penjualannya dikecualikan dari penjualan secara lelang (Pasal 25 (2) UU PPSP).

Kegunaan Penilaian Harta dan Bisnis Wajib Pajak

Selanjutnya, hasil penilaian yang dilakukan DJP tersebut akan digunakan sebagai dasar:

1. Penghitungan pajak terutang dalam analisis atau penelitian dalam rangka pengawasan;
2. Penghitungan pajak terutang dalam pengujian dalam rangka pemeriksaan;
3. Penentuan harga transfer yang wajar saat dilakukan prosedur persetujuan bersama; 
4. Penentuan harga transfer yang wajar saat dilakukan kesepakatan harga transfer;
5. Penghitungan pajak terutang dalam rangka penyelesaian keberatan;
6. Penghitungan pajak terutang dalam rangka penyelesaian permohonan pengurangan atau pembatalan ketetapan pajak;
7. Penentuan nilai jaminan aset berwujud, nilai barang yang disita, harga limit, dan harga jual untuk barang sitaan yang penjualannya dikecualikan dari penjualan secara lelang saat dilakukan penagihan;
8. Penghitungan kerugian pada pendapatan negara pada saat dilakukan pemeriksaan bukti permulaan; dan
9. Penghitungan dan pemulihan kerugian pada pendapatan negara pada saat dilakukan penyidikan.

Tata Cara Penilaian

Secara umum, penilaian dilakukan oleh tim penilai dan hanya dilaksanakan berdasarkan surat perintah penilaian yang ditetapkan oleh DJP. Adapun kegiatan penilaian terdiri dari lima rangkaian dimulai dengan menyiapkan bahan penilaian, pengumpulan data, melakukan analisis data, penerapan pendekatan penilaian yang sesuai dengan objek yang dinilai serta menyusun laporan penilaian.

No	Tahap	Uraian
1	Menyiapkan bahan penilaian	Meliputi: Pengumpulan dokumen dasar penugasan Penilaian; Pengumpulan dokumen rencana dan program Penilaian; dan/atau Menyiapkan sarana dan prasarana yang diperlukan.
2	Pengumpulan data objek dan pendukung penilaian	Data terkait penetapan NJOP PBB, meliputi: Data yang tercantum di dalam SPOP; dan Data penawaran/transaksi properti, harga satuan upah dan bahan bangunan, harga jual komoditas hasil hutan, harga patokan hasil tambang, harga jual hasil perikanan tangkap dan harga jual hasil usaha perikanan budidaya.
		Data terkait Penilaian harta berwujud meliputi: Data umum (data sosial, ekonomi, kebijakan pemerintah, wilayah atau lingkungan); Data permintaan dan penawaran atas data penjualan objek sejenis, ketersediaan jumlah properti, rencana pembangunan, tingkat sewa, tingkat hunian, tingkat pendapatan masyarakat, transaksi objek pembanding, penawaran dan data industri terkait; Data objek penilaian, yang terdiri atas: status kepemilikan, transaksi atau harga perolehan objek penilaian, penggunaan objek, laporan keuangan historis, penjualan atau pendapatan, harga sewa, biaya operasional, kondisi objek dan spesifikasi objek.
		Data terkait harta tidak terwujud, meliputi: Data makro ekonomi: prospek perekonomian, tingkat inflasi, tingkat bunga bebas risiko, suku bunga utang, country risk premium, credit default spread, nilai tukar mata uang, produk domestik bruto dan pertumbuhan ekonomi; Data sektor industri: risiko sistematis, risiko pasar, data perusahaan pembanding, pasar akun yang sejenis, pertumbuhan sektoral, equity premium industry, royalty rate industry, data transaksi atau penawaran harta sejenis, debt equity ratio industri, pendapatan industri sejenis, dan pasar instrument keuangan sejenis; Data objek penilaian, berupa: Status kepemilikan, laporan keuangan historis, data penjualan atau pendapatan, kontrak perusahaan, teknologi perusahaan, sumber daya manusia, informasi keuangan prospektif, data transaksi atau harga perolehan objek Penilaian, dokumen transaksi pemanfaatan atau penggunaan harta tidak berwujud, laporan keuangan entitas objek Penilaian dan entitas objek pembanding, atau rincian biaya langsung dan tidak langsung, untuk Penilaian harta tidak berwujud. Laporan keuangan, ikhtisar laporan keuangan, proyeksi laporan keuangan, laporan keuangan historis, data spesifikasi aset atas akun akuntansi yang diuji kewajaran nilainya, data rincian aset perusahaan, informasi keuangan prospektif, pendirian dan perubahan kepemilikan perusahaan, transaksi pengalihan saham atau aksi korporasi, dan bukti kepemilikan instrumen keuangan, untuk Penilaian bisnis.
3	Analisis data objek dan pendukung penilaian	Analisis data terkait Penilaian NJOP PBB Meliputi: analisis data permukaan bumi; analisis data tubuh bumi; dan/ atau analisis data bangunan.
		Analisis data terkait harta berwujud, tidak berwujud, dan bisnis meliputi: Analisis data pasar properti atau penggunaan tertinggi dan terbaik, untuk Penilaian untuk menentukan nilai harta berwujud; dan Analisis data makro ekonomi yang relevan dengan objek Penilaian, analisis data sektor industri, analisis laporan keuangan, analisis proyeksi laporan keuangan, dan/ atau analisis data objek Penilaian, terkait penilaian untuk menentukan nilai harta tidak berwujud dan Penilaian untuk menentukan nilai bisnis.
4	Penerapan pendekatan penilaian yang tepat	Pendekatan Penilaian untuk menentukan NJOP PBB, mengikuti ketentuan Peraturan Menteri yang mengatur mengenai klasifikasi objek pajak dan tata cara penetapan NJOP PBB. Pendekatan penilaian untuk menentukan nilai harta berwujud dan harta tidak berwujud, meliputi: pendekatan pasar, pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya. Pendekatan Penilaian untuk menentukan nilai bisnis, meliputi: pendekatan pasar, pendekatan pendapatan dan pendekatan aset.
5	Menyusun laporan penilaian	Tim penilai wajib Menyusun laporan penilaian berdasarkan kertas kerja penilaian yang dibuat atas dasar pelaksanaan kegiatan penilaian. Apabila tidak diperoleh simpulan nilai, tim Penilai membuat Laporan Penilaian yang menghentikan Penilaian tanpa adanya simpulan nilai atas objek Penilaian.

Secara rinci, pendekatan penilaian yang dipakai menentukan nilai harta berwujud, harta tidak berwujud dan nilai bisnis tertuang di dalam lampiran beleid yang diundangkan tanggal 24 Agustus 2023 dan berlaku 30 hari setelahnya. (ASP)