Prosedur Pemajakan dan Pelaporan PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri

Kementerian Keuangan merevisi ketentuan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas kegiatan membangun sendiri konstruksi tempat tinggal dan tempat usaha menyusul kenaikan tarif dari 10% menjadi 11% mulai 1 April 2022. Pemajakan hanya dikenakan atas kegiatan membangun sendiri dengan luas bangunan paling sedikit 200 meter persegi. 

Revisi dilakukan dengan menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.61/PMK.03/2022 pada 30 Maret 2022, yang sekaligus mencabut ketentuan sebelumnya PMK No. 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri. Selain besaran tarif PPN yang naik, skema pemajakan atas kegiatan membangun sendiri sejatinya tidak terlalu banyak perubahan. 

Baca juga: Tarif Pajak Naik, Menkeu Rilis Daftar 11 Transaksi Kena PPN 11%

Kriteria kegiatan membangun sendiri yang menjadi objek pemajakan masih sama, yakni tempat tingal dan tempat usaha dengan luas lahan paling sedikit 200 meter persegi dan konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja. 

Kegiatan membangun sendiri dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sepanjang tidak lebih dari dua tahun. Apabila proses pembangunan lebih dari dua tahun maka dianggap sebagai kegiatan membangun bangunan yang terpisah sepanjang memenuhi ketentuan. 

Pada ketentuan sebelumnya, PPN hanya terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. Dalam PMK No.61/PMK.03/2022 subyek pajaknya diperluas, termasuk pula pihak lain (orang pribadi/badan) yang membangun konstruksi bangunan untuk orang pribadi/badan yang PPN-nya tidak dipungut oleh pihak lain.

Namun, PPN dapat dikecualikan bagi pihak lain yang membangun konstruksi bangunan untuk orang pribadi/badan, sepanjang dapat memberikan data dan/atau informasi yang benar, paling sedikit meliputi identitas dan alamat lengkap.

Formulasi penghitungan PPN juga masih sama, yakni: 20% x tarif PPN x Dasar Pengenaan Pajak. Adapun yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap Masa Pajak sampai dengan bangunan selesai (tidak termasuk biaya perolehan tanah). 

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati dalam beleidnya menegaskan Pajak Masukan yang dibayar sehubungan dengan kegiatan membangun sendiri tidak dapat dikreditkan.

Mekanisme Pelaporan

Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dan telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) wajib melaporkan penyetoran PPN dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN ke kantor pelayanan pajak terdaftar. Sedangkan bagi orang pribadi atau badan non-PKP dianggap telah melakukan pelaporan sepanjang telah melakukan penyetoran PPN.

Kewajiban melaporkan penyetoran PPN dikecualikan bagi orang pribadi atau badan yang PPN terhutangnya nihil. 

Menkeu menegaskan ketentuan lama masih berlaku untuk PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri sebelum Masa Pajak April 2022 yang pajaknya disetorkan sebelum PMK No.61/PMK.03/2022 terbit. Namun, jika PPN terutang disetorkan pada saat atau setelah berlakunya Peraturan Menteri tersebut maka penghitungan, penyetoran, dan pelaporan PPN atas kegiatan membangun sendiri mengikuti ketentuan baru. 

Penegasan oleh Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati ini merupakan amanat Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (HPP), yang salah satu klausulnya adalah menaikan tarif PPN secara bertahap mulai 1 April 2022 menjadi 11% dan menjadi 12% paling lama akhir tahun 2024. 

Ilustrasi

Kegiatan Membangun Sekaligus

Contoh 1:
Tuan W membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas 50m2 (lima puluh meter persegi). Atas pembangunan rumah tinggal terse but tidak dikenai PPN.
Contoh 2:
Tuan X membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas 200m2 (dua ratus meter persegi). Atas pembangunan rumah tinggal tersebut dikenai PPN.

Kegiatan Membangun Bertahap

Contoh 1:

Tuan Y membangun sendiri gudang dengan luas 120m2 (seratus dua puluh meter persegi) untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

1. bulan Juni 2022 seluas 50m2 (lima puluh meter persegi); dan
2. bulan Januari 2023, 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 70m2 (tujuh puluh meter persegi).

Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 merupakan satu kesatuan kegiatan disebabkan tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 (dua) tahun. Namun demikian, jumlah luas bangunan yang dibangun pada satu kesatuan kegiatan tersebut tidak melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi). Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut tidak dikenai PPN.

Contoh 2:

Tuan Z membangun sendiri gudang dengan luas 300m2 (tiga ratus meter persegi) untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

1. bulan Juni 2022 seluas 100m2 (seratus meter persegi); dan
2. bulan Januari 2023, 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 200m2 (dua ratus meter persegi).

Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 merupakan satu kesatuan kegiatan disebabkan tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 (dua) tahun. Selain itu, jumlah luas bangunan yang dibangun pada satu kesatuan kegiatan tersebut telah melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi). Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut dikenai PPN.

Contoh 3:

Tuan A membangun sendiri ruko dengan luas 250m2 (tiga ratus meter persegi). Pembangunan ruko tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

1. bulan Juni 2022 seluas 100m2 (seratus meter persegi); dan
2. bulan Januari 2025, 2 (dua) tahun 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 150m2 (seratus lima puluh meter persegi).

Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 bukan merupakan satu kesatuan kegiatan. Oleh karena itu: 

1. kegiatan membangun pada bulan Juni 2022 dikenai PPN mengingat luas ruko yang akan dibangun melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi) dan saat terutang atas kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat dimulainya kegiatan membangun bangunan; dan
2. kegiatan membangun pada bulan Januari 2025 merupakan kegiatan membangun yang terpisah dengan luas tidak melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi) sehingga tidak dikenai PPN.

(AGS)

Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum, Kementerian Keuangan